Laudo de avaliação de imóvel - como avaliar imóveis passo a passo

Introdução / apresentação

A introdução é a parte inicial do laudo de avaliação, onde fazemos uma breve descrição da Engenharia de Avaliações aplicada como meio de produzir o resultado apresentado e algumas considerações sobre as etapas da confecção do documento. Resumidamente, a introdução traduz, como o próprio título sugere, a forma como serão apresentados os resultados obtidos em face da finalidade do trabalho em pauta.

Identificação do solicitante

É indispensável a identificação do contratante do laudo. Se pessoa jurídica, você deverá especificar razão social, endereço completo e CNPJ da parte contratante do serviço. Tratando-se de processo judicial, indicar o número do processo e a serventia onde tramita, bem como os nomes das partes e dos respectivos advogados patronos.

Identificação do proprietário se diferente do solicitante

Indicar nome e CPF ou CNPJ e razão social do proprietário constante na certidão do Registro Geral de Imóveis (RGI).

Data de realização da vistoria do imóvel

Tratando-se de diligência pericial tendo o imóvel como objeto da perícia, nos casos de processos judiciais, indicar além de dia e hora, os nomes e RG das pessoas que participaram da vistoria que, nesse caso, geralmente, é acompanhada por advogados e assistentes técnicos do autor e do réu e carece de especial atenção quanto ao objetivo, materiais e estado de conservação.

Finalidade do laudo de avaliação

É necessário esclarecer qual é a finalidade do laudo de avaliação. Determinar o valor de mercado para compra e venda; definir o valor do aluguel, quando se tratando de locação, ação renovatória ou revisional do contrato; valor de liquidação forçada no caso de hipoteca, garantia e penhora quando requerido por instituições financeiras; laudo de avaliação de imóvel urbano com a finalidade de determinação do valor da base tributária, exigido pela prefeitura na hipótese de revisão de cálculo de IPTU ou ITBI; valor em risco atendendo efeitos de seguro, entre outras.

Se judicial, é preciso que seja feita uma breve análise do processo para acrescentar na descrição do objetivo da perícia o histórico resumido do andamento da ação, desde a sua petição inicial até o dia da vistoria. Isso é muito importante tendo em mente a contextualização do resultado em face da controvérsia em causa.

Nos casos em que se pretenda apenas saber quanto vale a propriedade imobiliária, sem que para isso seja preciso emitir um documento muito detalhado, admite-se que essa estimativa seja feita por meio de um parecer restrito ou simplificado. Ressalte-se que pode ser admitida a emissão de laudo de avaliação simplificado ou parecer técnico de avaliação imobiliária somente quando previamente definido entre as partes envolvidas.

Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

Nesta parte do laudo, o profissional avaliador deverá explicitar todas as limitações inerentes à execução do seu trabalho, especialmente se, em função de alguma limitação, o resultado do cálculo sofreu influência, desvalorizante ou valorizante. Por exemplo, se ao vistoriar o imóvel um determinado cômodo ou dependência não foi visitado por se encontrar inacessível, isso precisa estar explicitado neste tópico, indicando se, em função disso, o perito adotou fator de depreciação da construção diferente daqueles que serviram para as demais dependências.

Identificação e caracterização do imóvel

É uma das partes mais importantes do documento e não menos trabalhosa. É fundamental a descrição completa do terreno e benfeitorias, seus materiais, acabamentos, estado geral de conservação e idade aparente observados durante a vistoria, devendo-se acrescentar os seguintes subitens:

Localização do imóvel

Indicar o endereço completo complementado por imagem de satélite do Google Earth, Google Maps ou outro aplicativo do gênero. Se disponível, indicar as coordenadas geográficas obtidas por GPS ou aplicativo para Smartphone, que é uma boa maneira de individualizar a localização.

Informações gerais sobre a região

Descrever o bairro ou município apontando os indicadores gerais disponíveis no IBGE ou no site da prefeitura local, indicando extensão territorial, densidade populacional, nível de emprego e escolaridade, vocação econômica, informação sobre saúde pública e outros aspectos relevantes disponíveis.

Caracterização da microrregião

Indicar os usos potenciais e predominantes dos imóveis nas circunvizinhanças, acrescentando considerações sobre a qualidade e padrão construtivo predominante das edificações existentes.

Infraestrutura

Verificar e descrever a disponibilidade de vias de acesso pavimentadas, abastecimento de água canalizada, suprimento de energia elétrica, rede de esgoto, coleta de lixo, rede de telefonia fixa e cobertura de rede móvel e transporte publico.

Serviços públicos e comunitários

Descrever a proximidade e facilidade de acesso ao comércio e serviços essenciais destacando a disponibilidade de supermercados, farmácias, bancos, escolas e serviços públicos de segurança, hospitais, corpo de bombeiros e áreas de lazer.

Diagnóstico do mercado imobiliário

O perito avaliador deve apresentar neste tópico uma síntese da análise do comportamento do setor imobiliário com ênfase no segmento em que se insere o imóvel avaliando. Por exemplo, tratando-se de avaliar unidade do tipo residencial, deve-se analisar o volume de negócios e os níveis de preços praticados na região, seja para venda, compra ou aluguel de unidades imobiliárias semelhantes, concluindo o diagnóstico por atribuir ao seu imóvel o grau de liquidez alto, normal ou baixo. Para isso, deverá ter em conta que um grande volume de ofertas a preços relativamente baixos sinaliza um indicativo de baixa atratividade da região e, portanto, grau de liquidez baixo.

Indicação da metodologia utilizada

Os métodos aplicáveis às avaliações imobiliárias dependem basicamente:

• Das particularidades e atributos do objeto avaliando;
• Da destinação do resultado da avaliação;
• Da disponibilidade e qualidade das informações colhidas no mercado;
• Do tempo disponível para realizar os trabalhos.

A norma fixa os critérios para fazer uma avaliação, classificando em dois grupos os métodos elegíveis:

• Para identificação do valor de um bem e
• Para identificação dos custos de um bem.

Métodos para identificar o valor de terrenos e benfeitorias:

a) - Comparativo;

b) - Involutivo;

c) - Evolutivo e

d) - De Capitalização da Renda.

A norma recomenda utilizar, preferencialmente, o método comparativo direto de dados do mercado imobiliário, sempre que possível, por ser este o mais preciso e confiável.

Métodos para identificar o custo de um bem imobiliário:

a) - Comparativo de Custos e

b) - Quantificação de Custos.

Qualquer método entre todos os acima indicados se presta a avaliar seja qual for o tipo de imóvel dentre os vários existentes, tais como lojas, apartamentos, hotéis, hospitais, escolas, estabelecimentos industriais, postos de combustíveis, escritórios e Shopping Centers, incluindo-se, ainda, obras de arte, pontes, bueiros, estradas, iluminação pública, entre outros.

Você pode optar pela metodologia mais adequada a fim de fazer uma boa avaliação, podendo inclusive utilizar método diverso além desses já citados, porém é imprescindível fazer constar a declaração e justificativa do critério escolhido.

Tratamento dos dados e identificação do resultado

Uma vez definido o método, é chegado o momento de trabalhar na composição do laudo. Em geral, a escolha recai sobre um dentre os três principais, que são: comparativo, evolutivo e involutivo. Em algumas situações, pode ocorrer a necessidade de conjunção de dois ou mais modelos matemáticos. Há também os casos em que é possível utilizar variantes simplificadas de um determinado método. Seja como for, tratando-se da avaliação de imóvel urbano convencional, de uso residencial, comercial, industrial ou de serviços, o avaliador vai precisar consultar o mercado com o objetivo de coletar referências, formar a base de dados e realizar os seus cálculos avaliatórios. Duas etapas são cruciais nessa fase da elaboração do laudo: a formação da amostra e a sua homogeneização.

Fundamentação e precisão do laudo de avaliação imobiliária

Para especificar os graus de precisão e fundamentação do laudo de avaliação, é necessário fazer o enquadramento conforme as limitações constantes no item 9 da Norma ABNT NBR 14653-2. Os graus são estabelecidos nos níveis I, II e III, correspondentes ao rigor da pesquisa e dos cálculos empregados na elaboração do laudo. Na hipótese de não ser possível atingir, pelo menos, o Grau I de precisão e fundamentação, o documento não poderá ser enquadrado como Laudo de Avaliação e deve ser classificado como Parecer Técnico de avaliação. A especificação da avaliação é obrigatória quando requerida pelo contratante.

Resultado e data base de referência

Especificar de forma inequívoca os valores calculados, tendo em mente que o valor encontrado se presta a uma finalidade, situação e data. Nos casos de ações renovatórias ou revisionais de contratos de locação, o mês e o ano base de referência são fundamentais e o valor de mercado para compra e venda retroativo à data base não pode ser calculado pela aplicação de indicadores econômicos que medem a inflação, sendo mandatória, para os casos de avaliação com data base retroativa, a utilização de índices representativos das variações verificadas no mercado imobiliário. Além disso, devem ser registradas as possíveis limitações ao uso impostas pela legislação local e as restrições consignadas na certidão do RGI, quando houver.

Conclusão / Encerramento

Fazer aqui as considerações finais sobre a execução do serviço avaliatório, acrescentando, se julgar conveniente, recomendações que achar pertinentes, em destaque especial os reparos necessários e urgentes, restrições ao uso da propriedade imobiliária e outras intercorrências.

Anexos

Juntar ao laudo a documentação que serviu de fundamento ao resultado, destacando-se:

• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do autor, se engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) se arquiteto;
• Relatório fotográfico com o mínimo de seis fotografias que contribuam para melhorar a descrição da unidade imobiliária, assim como seu estado de conservação e idade aparente, entre outros detalhes que se pretenda ressaltar;
• Memórias de cálculo;
• Referências de mercado contendo a descrição, endereços, nomes e telefones de cada fonte de informação utilizada na composição da amostra, quando for utilizado o método comparativo de dados do mercado;
• Documentos do cliente: cópias de certidões de ônus reais, escrituras, espelho do IPTU, certidão de situação fiscal e enfitêutica, certidão cadastral, plantas baixa e de localização, além de documentação específica que deve ser requisitada pelo contratante, tal como declaração de quitação condominial, quando se tratar de casa, lote ou apartamento em condomínio.