Avaliação de imóveis é uma análise técnica realizada para determinar o valor
de um bem ou direito imobiliário, considerando todos os fatores que podem exercer influências
valorizantes ou desvalorizantes, para uma finalidade, situação e data de referência. É um processo orientado pelas
normas de Engenharia de Avaliações e pressupõe a
análise de viabilidade da utilização econômica do bem imóvel ou direito avaliado.
Segundo a definição dada
pela Norma NBR 14.653-1 - Avaliação
de bens - Parte 1: Procedimentos
Gerais publicada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT),
Avaliação é a análise técnica, realizada por engenheiro de
avaliações, com o objetivo de identificar o valor de um bem, de
seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma
determinada finalidade, situação e data.
Tratando-se de avaliar imóveis, os procedimentos específicos são definidos
na Norma NBR 14.653-2, se
imóveis urbanos e na NBR 14.653-3, se imóveis rurais.
De acordo com a legislação brasileira, são imóveis: o solo e tudo quanto se lhe incorporar
natural ou artificialmente e são bens imóveis:os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram, assim como o direito
à sucessão aberta.
Na lista abaixo, veja os tipos de imóveis urbanos sujeitos à incidência
do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e passíveis de serem avaliados:
Apartamento;
Casa;
Unidade pertencente a edificação apart-hotel e similares com utilização residencial;
Shopping center;
Loja em shopping center;
Loja com mais de duas frentes;
Loja com duas frentes;
Loja com uma frente;
Loja interna de galeria – térreo;
Loja localizada em sobreloja;
Loja localizada em subsolo ou em pavimento distinto de térreo ou sobreloja;
Sala;
Prédio próprio para cinema e teatro;
Prédio próprio para hotéis, motéis e similares, com utilização não residencial;
Unidade pertencente a edificações apart-hotel e similares que participem do pool
hoteleiro;
Unidade hoteleira autônoma;
Prédio próprio para clubes esportivos e sociais;
Prédio próprio para hospitais e clínicas com internação;
Prédio próprio para colégios e creches;
Prédio próprio para garagem/estacionamento de utilização não residencial;
Boxe-garagem, assim entendido o espaço de até 50 m²
destinado a estacionamento
seja qual for a utilização;
Prédio próprio para indústrias;
Galpão e armazém rústicos e telheiro de uso não residencial;
Prédio próprio para uso exclusivo, distinto daqueles mencionados nesta tabela;
Demais casos, não enquadrados em outras alíneas, desde que com utilização não
residencial e
Demais casos, não enquadrados em outras alíneas, desde que com utilização
residencial.
Além destes, existem as propriedades rurais e os imóveis especiais, tais como os parques industriais,
estádios, aeroportos e rodovias, por exemplo, alem de muitos outros passíveis
de serem avaliados.
Os imóveis urbanos residenciais dos tipos casas e apartamentos constituem a maioria das unidades imobiliárias que são avaliadas
rotineiramente, porém a maior complexidade dos trabalhos dos avaliadores resulta das avaliações dos imóveis não residenciais dos
diversos tipos. Isso ocorre porque
o valor de um imóvel é função direta da sua capacidade de produzir benefícios e, tratando-se
de imóveis residenciais, os benefícios se traduzem em
termos de status, segurança, infraestrutura e acessibilidade, enquanto para os imóveis não residenciais os benefícios se traduzem pela sua capacidade
de gerar renda dos frutos da exploração de atividade econômica no imóvel.
Assim sendo, cada característica ou atributo de uma unidade imobiliária é um diferencial
a ser considerado na formação do seu valor comercial.
A avaliação do valor de um imóvel deve ser feita, preferencialmente, por meio do método comparativo de dados
do mercado imobiliário que, na maioria dos casos, consiste na
formação de uma amostra composta por certo número de elementos tão semelhantes quanto possível
ao imóvel avaliando, a qual, depois de homogeneizada, é tratada estatisticamente para se calcular a média ponderada dos elementos amostrais,
em valores unitários expressos em reais por metro quadrado. Para isso, o avaliador deve reunir todas as informações
sobre os fatores valorizantes e desvalorizantes que exerçam influências sobre os preços na região onde o imóvel está localizado.
Essa metodologia é amplamente estudada e divulgada,
mostrando-se preferencial para as avaliações
rotineiras de unidades residenciais convencionais e salas e lojas comerciais.
O procedimento é adotado
pelos peritos avaliadores, assim como pelos corretores de
imóveis atuantes no mercado imobiliário, sempre que as condições o permitem, a fim de concluir por um valor que
será atribuído ao bem imóvel objeto da avaliação.
Entretanto, o método de comparação direta tem limitações e, para você realizar uma boa avaliação imobiliária, pode ser
necessário optar por adotar métodos alternativos, se constatada a inviabilidade de formação de amostra sonsistente, como ocorre quando é o caso de
fazer avaliação de imóveis especiais que, geralmente, devem ser avaliados pelo método involutivo ou por outros métodos especiais.
Na hora de avaliar um imóvel é necessário levar em consideração as características, atributos e aspectos
relevantes observados durante a vistoria
do imóvel, destacando-se os seguintes pontos mais importantes:
a localização - (infraestrutura, serviços públicos, mobilidade, transporte público, áreas de lazer e
polos de influência valorizantes e desvalorizantes);
a área construída das benfeitorias;
a área do terreno;
o padrão construtivo - (benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias e os materiais e acabamentos utilizados);
a idade aparente e o estado de conservação;
o uso atual, a vocação e a adequação à
finalidade a que se destina, considerando;
Residencial;
Comercial;
Industrial;
Rural;
Outros destinados à atividades especiais;
o aproveitamento do terreno, fazendo comparação do atual com o eficiente;
É importante que você dedique atenção especial à realização da vistoria do terreno e das
benfeitorias para colher informações que irão
contribuir para realizar uma boa avaliação do seu imóvel. A realização de uma boa avaliação de imóveis depende do atendimento aos
requisitos essenciais,
de acordo com a norma. Além disso, você precisa levar em conta a escolha da
metodologia, o tratamento de dados e a
apresentação do resultado da avaliação de forma técnica e, ao mesmo tempo, elucidativa e didática.
As etapas mais importantes do processo de avaliação de imóveis urbanos estão descritas no passo a passo para a composição de
laudos que você encontra no documento: roteiro da composição do laudo de avaliação imobiliária.
Quem pode fazer avaliação de imóveis são os profissionais legalmente habilitados e tecnicamente capacitados.
Devemos compreender que os bens e direitos imobiliários não são iguais e não se resumem a casas e apartamentos residenciais ou a salas e lojas comerciais.
Os engenheiros e arquitetos
regulamente inscritos nos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia (CREA) ou de Arquitetura e Urbanismo (CAU), de acordo com a
Lei 5.194 de 24/12/1966, podem avaliar e emitir laudos de avaliação de imóveis de qualquer tipologia, incluindo
parques industriais, estádios, aeroportos, rodovias e usinas
hidrelétricas, enquanto os corretores com formação superior em gestão imobiliária e inscrição no respectivo conselho de classe
podem avaliar e emitir parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM) das unidades imobiliárias que comercializam.
Ressalte-se que a emissão de laudo de avaliação de imóvel, que é um documento de engenharia de avaliações em
conformidade com as Normas NBR 14653 da ABNT, é da competência exclusiva dos profissionais de engenharia
ou arquitetura e urbanismo.
A melhor forma de avaliar um imóvel é utilizar o método comparativo de dados do mercado, que consiste
nas etapas seguintes:
Vistoria e análise da localização do imóvel considerando a influência dos polos valorizantes e desvalorizantes;
Pesquisa de mercado e formação de amostra consistente;
Tratamento dos dados de mercado e determinação da média ponderada do valor do metro quadrado dos dados amostrais;
Definição do valor do imóvel e do intervalo de confiança;
Elaboração do laudo de avaliação do imóvel.
Quando for o caso de avaliar propriedades imbiliárias que não se enquadram nas categorias dos tipos lotes de
terrenos, apartamentos, casas residenciais
ou salas e lojas comerciais, utiliza-se outros métodos recomendados conforme o caso.
A metodologia de comparação pressupõe
a formação de uma amostra composta por ofertas para venda ou vendas realizadas de imóveis semelhantes o tanto quanto possível ao imóvel avaliando.
Tal amostra deve ser homogeneizada e tratada estatisticamente para que
seja possível obter como resultado o valor do imóvel. Na hipótese
de impossibilidade de formar amostra atendendo aos requisitos
de semelhança, o avaliador deverá optar por avaliar o seu imóvel utilizando, preferencialmente, o método evolutivo.
No caso de hipoteca de imóvel como garantia de financiamento, a avaliação é feita em duas etapas.
Na primeira, calcula-se o valor de mercado para venda
como se faz em qualquer tipo de avaliação imobiliária. Na segunda etapa, calcula-se
o valor de liquidação forçada ou venda compulsória, prevendo-se
a hipótese de retomada do imóvel financiado em virtude de
inadimplência. Algumas instituições financeiras dispensam os cálculos do valor de liquidação forçada porque aplicam, elas mesmas, um fator de risco
reduzindo o valor financiado em relação ao avaliado. De todo modo, é um tipo de trabalho definido como avaliação
para garantia e penhora e pode ser requisitada em processos judiciais, nas ações de execução ou na gestão de massa falida para definição do valor
de arrematação em leilão.
O custo de uma avaliação de imóveis é variável, admitindo-se como razoável o limite máximo do equivalente a 1,00% do valor do imóvel.
Como os terrenos e benfeitorias não são iguais e não se pode antever
o volume e a complexidade de cada trabalho, o custo deve ser sempre negociado entre o proprietário ou contratante e o avaliador. Existem diversas tabelas
sugestivas de valores para as avaliações de casas e apartamentos, porém é recomendável que cada caso seja tratado individualmente, uma vez que os
valores praticados são inferiores aos sugeridos nas tabelas.
Habitualmente nos orientamos pelo regulamento de honorários do IBAPE-RJ (Instituto de Avaliações e Perícias de
Engenharia do Rio de Janeiro), porém, só definimos valores depois de considerados o volume e a complexidade do trabalho.
Como volume (em termos de horas trabalhadas) e complexidade dependem das características do imóvel e da finalidade do laudo,
só emitimos proposta de prestação de serviços mediante solicitação de orçamento informando o tipo de imóvel, a área construída, a
área do terreno e a finalidade do laudo.
Para saber o custo de uma avaliação,
solicite aqui um orçamento sem compromisso.
O laudo de avaliação imobiliária completo deve conter, pelo menos, os dez requisitos abaixo, sem se limitar aos mesmos,
conforme a Norma NBR 14.653-2 da ABNT:
Introdução / apresentação;
Identificação do solicitante;
Finalidade do laudo;
Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
Identificação e caracterização do bem avaliando;
Diagnóstico do mercado imobiliário;
Indicação da metodologia utilizada;
Tratamento dos dados e identificação do resultado;
Especificação da avaliação - Graus de fundamentação e precisão e
Resultado e data base de referência.
Cada tópico acima enumerado deve ser atendido em consonância com o bem avaliado e a finalidade do laudo.
O roteiro para avaliar imóvel urbano e identificar o seu
valor de mercado para compra e venda ou aluguel pelo método comparativo de dados de mercado e tratamento por fatores, está publicado em outro documento que você pode acessar neste site pelo link: Veja aqui a composição do laudo completo;
Os tópicos aqui mencionados são os principais que o perito avaliador de imóveis deve abordar,
contemplando com maior riqueza de detalhes aqueles que explicam o valor do imóvel avaliado. Além disso, você deve
evitar o uso de modelos preconcebidos e tratar sempre cada trabalho individualmente, tendo em mente que o laudo técnico
elaborado por profissional engenheiro
e acompanhado da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no CREA é um documento de engenharia, tem validade jurídica
como prova de valor e
não se confunde com o Parecer Técnico de Avaliação
emitido por corretor ou empresa do mercado imobiliário.
